最終更新日:2020年03月31日

住宅ローンを組む際の注意点

住宅展示場やモデルルームを見学して、担当者の「頭金がなくても今の家賃並みの返済額で購入できますよ」というセールストークに心が動いた経験をした方も多いでしょう。
では、本当に現在の家賃並みの費用で住宅購入後の費用がまかなえるのか見ていきましょう。

4200万円のマンション購入時の費用をシミュレーション

初期費用は最低でも230万円必要

全国平均の住宅価格は、土地付き注文住宅で4113万円、マンションで4437万円、建売住宅で3442万円(住宅金融支援機構調査2018)となっているので、例として4200万円のマンション購入についてシミュレーションしてみましょう。
頭金を全く入れなかったとしても、住宅を購入する際には登記費用や融資手数料、火災保険料などの諸費用がかかることに注意しましょう。新築だと3~5%、中古では6~8%見込んでおく必要があります。
また、引越代(2~4月の繁忙期の引越だと家族で13万円程度※距離や荷物量による)や新居に合わせた照明やカーテンなども別途必要になります。
4200万円の5%の諸費用で210万円、引越代等で20万円と考えると頭金なしの物件を購入するとしても230万円は少なくとも現金で準備する必要があるのです。

主な金利タイプは「変動型」、「固定期間選択型」、「全期間固定型」

次に住宅ローンを組むときに選ぶ必要がある金利タイプを見ていきましょう。

2018年の住宅金融支援機構の調査では住宅ローン利用者の60%の方が変動型を選んでいます。
他の金利タイプと比較すると変動型は金利が低いので人気がありますが、年に2回金利が見直され、返済額のうちの元本と利息の割合が変化します。
金利が急に上昇する場合には元本返済の比率が下がり、いつまでも元本が減らないような状況も考えられますので注意が必要です。

固定期間選択型は住宅ローン利用者全体の25%の方が利用し、大部分の方が10年以上の固定期間を選んでいます。固定期間選択型は最初決められた年数は金利が確定していますが、それ以降は再度固定期間を選ぶか変動型に切り替えるかを選ぶことになります。

最後に全期間固定型ですが、こちらは他と比較すると金利が一番高いので全体の15%の利用にとどまっています。
金利は他と比較すると高いものの、返済が完了するまで金利が変わらないので、将来のマネープランを立てやすいメリットがあります。

毎月の費用は13万4千円

さて、前述の4200万円の住宅ローンを変動金利0.5%で借りると想定します(諸費用は別途用意)。(返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし)すると毎月の返済額は10万9千円となりますがマンションは毎月の管理費や修繕積立金も必要になります。
管理費と修繕積立金の合計額が2万5千円だとするとその分が住居費として毎月の住宅ローンの返済額に上乗せされます(固定資産税や駐車場代も別途必要)。
10万9千円と2万5千円の合計額である13万4千円は現在の家賃と比較して安くなっていますでしょうか。

住宅ローンのリスク

以上が住宅販売側からおすすめされる一番返済額が低くなるシミュレーションでしたが、住宅ローンのリスクを検証していきましょう。

退職後も返済が残る可能性

このシミュレーションは返済期間35年で計算していますので35歳の方が住宅ローンを組んだとすると完済は70歳です。
仮に65歳でリタイアするとしても残りの金額を貯金又は退職金から返済する必要があります。

金利が上昇する可能性

また、変動金利は金利上昇のリスクがありますので、仮に5年後に金利が1%上昇したとしたら、その後の返済月額は12万6千円となり、管理費と修繕積立金2万5千円を合計すると15万1千円となります。
このように金利が上昇するリスクも考慮してローンを組む必要があります。

リスク回避を意識して再度シミュレーション

金利上昇リスクを回避し、働いているうちに返済が完了するというシミュレーションも行ってみましょう。
35歳の方が同じ物件を全期間固定金利で1.5%で借りると(返済期間30年、元利均等返済、ボーナス払いなし)毎月の返済額は14万5千円となり、管理費・修繕積立金2万5千円と合わせると17万円になります。
(※頭金を1割入れた場合はフラット35では借入金利が低くなりますので毎月の返済額は12万6千円となり1万9千円安くなります。また、フラット35の場合では住宅性能が高いとさらに当初5年又は10年の金利の引き下げを受けることができます。)

まとめ:追加費用や金利上昇、ローン返済期間を念頭に置いた返済プラン立案を

住宅販売側から提示されるシミュレーションは、現在の家賃とあまり変わらないような印象を受けますが、購入前後にかかる住宅ローン以外の費用があることや、金利タイプによっては金利上昇リスクを受けること、また返済期間が長いとリタイア後もローンが残ることなどを総合的に考えて上手にローンを組むようにしましょう。

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