最終更新日:2020年02月01日

住宅ローンの選び方

家を買うときや建てるとき、住宅ローンを利用するという方は多いはず。
物件選びや建築業者選びもそうですが、住宅ローンも選び方一つでその後の生活設計に大きな影響を及ぼします。
ここでは、住宅ローン商品を選ぶ際のポイントを簡潔にご紹介します。

金利

住宅ローンを選択する上で、まず気になるのが金利です。
金利は、
「店頭金利 - 優遇金利 = 適用金利」
という計算式で決められます。

実際にどれだけの優遇金利をもらえるか(=適用金利がいくらになるか)は審査結果を待たなければなりません。
一般論として、次のような場合はより有利な条件で借入することができます。

・購入金額に対して頭金が多い
・返済比率(ローン返済額÷収入)が低い
・勤続年数が長い
・公務員・大企業など勤務先の信用力が高い
・購入物件の担保価値が高い

実際にいくつかの金融機関で審査を通してみて、金利を比較するのがよいでしょう。

固定金利と変動金利

固定金利と変動金利の特徴は次の通りです。

固定金利

固定金利:指定の期間は金利が変わらない。期間満了後は再度固定を選ぶか変動に切り替えるか選択することになる。全期間固定の商品もある。金利上昇局面では有利。

こんな人にオススメ

安全志向の人
返済期間が長期の人
返済額が増えると家計に支障をきたす人

変動金利

変動金利:半年毎に適用金利が見直される(返済額に反映されるのは5年毎)。金利下降、あるいは停滞の局面では有利。

こんな人にオススメ

返済期間が短期の人
繰上げ返済を積極的にする計画がある人
返済額に余裕のある人

同条件で比較すると、固定金利の方が変動金利よりも金利は高くなります。
ただ、変動金利は金利の上下によって返済額が変わりますので、当初よりも負担が増える可能性もあります。
返済期間が短い場合や繰上げ返済で期間短縮を計画している場合は、それだけ金利変動のリスクが少なくなります。また、返済額に余裕があると、多少の金利上昇リスクにも耐えられます。こういったケースでは、変動金利でもいいでしょう。

一方で、返済額が増えると家計に支障が出る、気持ちの面でも落ち着かない、という方は固定の方がいいでしょう。
なお、固定と変動を折衷したミックス金利という商品もあります。それぞれのメリット、デメリットを平均化した商品ですが、どちらかに決めきれない場合はこういった商品も選択肢として考えてみて下さい。

諸費用

住宅ローンを組む際には、次のような費用がかかります。

登記費用

抵当権設定にかかる登録免許税と司法書士の手数料

ローン契約書貼付用の印紙代

借入金額によって印紙税額が決められています(1000万円を超え5000万円以下であれば2万円、など)。

事務手数料

ローン取り扱い金融機関に支払う手数料です。3~5万円程度の場合もあれば、借入額の2%程度というケースもあります。

保証料

保証会社に支払う保証料です。一括払いか分割払いか選択でき、前者であれば借入額の2%程度、後者であればローン金利に0.2~0.4%上乗せというケースが多いでしょう。
登記費用と印紙代はローン商品によって左右されることはありません。
一方で事務手数料と保証料には注意が必要です。「保証料なし」を売り文句にしていても、事務手数料がそれ以上に高いということもよくあります。
名目にかかわらず、トータルの費用がいくらかかるかを見比べて検討するようにしましょう。

団体信用生命保険

ローン返済中に死亡した場合、残りのローンを保険で完済してくれるのが、「団体信用生命保険(団信)」です。
民間の金融機関では団信への加入が必須ですが、公的ローンのフラット35では団信は任意加入となっています。保険料は金利に含まれていますので、原則追加費用はかかりません。

金融機関によって取り扱う団信の内容に差があります。
基本的な保障項目は、死亡・高度障害・余命6ヶ月と診断された場合ですが、ガンと診断された場合も保障する商品や、3大疾病を保障する商品、8大疾病を保障する商品などもあります。
保障する範囲を拡大する場合に追加費用(金利に上乗せ)が発生することもありますので、生命保険の見直しと合わせて検討すると良いでしょう。

繰上げ返済手数料

繰上げ返済をする可能性がある場合は、繰上げ返済に関わる諸条件もしっかりチェックしましょう。
一部繰上げ返済もしくは繰上げ完済に手数料が必要なのかどうか、最低金額(100万円以上、など)が決められているのかどうかなど、金融機関によって扱いは異なります。
細かい点かも知れませんが、後々困ることのないように気を付けて下さい。

以上、住宅ローンを比較する上で注意すべきポイントについてご紹介しました。
住宅ローンは商品の数も多く、一見しただけでは比較しにくいものです。しかし、商品選択を誤ると気づかないうちに必要以上の負担を強いられる可能性もあります。
しっかりと比較検討したうえで、ご自身に最適な住宅ローンを見つけて下さい。

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